微住建字﹝2023﹞16号关于进一步强化党建引领社区物业管理和业主自治工作的指导意见

各乡镇（街道）党（工）委、人民政府（办事处）：

为进一步强化党建引领社区物业管理和业主自治工作，擦亮“贴心管家·无‘微’不至”红色物业品牌，将坚持党的领导、加强党的建设贯穿融入到物业服务管理全过程，通过政治引领、组织引领、能力引领、机制引领，加强街道、社区党组织对环境和物业管理委员会（以下简称“环物委”）、业主大会和业主委员会的组建、运行以及物业项目服务退出的管理，着力提高社区物业党建联建实效，推动城市基层治理体系和治理能力现代化，提升人民群众满意度，根据《民法典》《物业管理条例》等有关法律法规和中组部等4部门《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》（中组发〔2022〕2 号）、住建部等10部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），中共济宁市委组织部、中共济宁市委政法委、济宁市住房和城乡建设局、济宁市民政局、济宁市社会治理服务中心《关于进一步强化党建引领社区物业管理和业主自治工作的指导意见》（济建物字〔2023〕8号）等政策，结合我县实际，现提出如下指导意见。

一、规范环物委组建运行

（一）规范组织构架。环物委为社区居民委员会（以下简称“社区居委会”）下属委员会，在社区居委会的领导下开展工作，并接受街道（乡镇）物业管理机构和县住房和建设局业务指导。环物委以社区居委会名义对外开展工作，原则上不刻制印章、不对外行文。

（二）明确人员组成。环物委人数在5人以上且为单数，委员由社区“两委”成员、网格员、楼长、业主代表，以及具有相关专业背景或者工作经验并自愿参与社区工作的居民担任，主任可由居民委员会主任兼任。成员本人及其直系亲属未在社区内业主委员会、物业服务企业中任职。环物委人选由社区党组织、居委会提出，经居民代表会议讨论决定，党员比例不低于60%。环物委人员确定后，以社区居委会正式文件公布，并抄报街道办事处（乡镇人民政府）。环物委任期一般与社区居委会任期保持一致，换届选举产生新社区居委会后三十日内，社区居委会予以明确环物委组成人员和职责分工。

（三）设立派出组织。社区内有多个住宅小区的，环物委可以在住宅小区设立小区事务组，作为环物委派出组织，代表环物委在本小区具体履行职责，完成环物委交办的工作。小区事务组的产生方法、人员构成、管理制度、职责范围等，由社区居委会监督环物委制定。

（四）明确工作职责。环物委承担以下工作职责：

1.宣传环境保护和物业管理方面的法律法规，引导居民遵守社区文明公约、小区管理规约、业主大会议事规则、生活垃圾分类等制度规定，引导业主依法有序参与社区环境和物业管理相关工作；

2.协调处理环境和物业管理中的有关事项，督促业主委员会和物业服务企业履行职责；

3.收集、反映、处理环境和物业管理有关问题，定期向社区居委会报告工作开展情况；

4.负责落实业主大会、业主委员会印章使用监管制度，对业主委员会作出的决定予以事前把关；

5.负责指导社区网格员加强对物业服务企业履职情况的日常巡查，劝阻、制止小区内违反环境和物业管理法律法规的行为，并按程序向有关部门报告；

6.监督物业服务合同履行和住宅专项维修资金收交使用情况，公共收益公示和收支情况以及业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况；

7.协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷和投诉；

8.对不具备成立业主委员会条件，或业主委员会不能正常履行职责的，根据社区居委会的安排代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项；

9.社区居委会交办的其他工作。

（五）加强制度建设。环物委按照其工作职责，可参照建立以下工作制度：

1.工作例会制度；

2.向社区居委会工作报告制度；

3.住宅加强小区物业管理日常巡查制度；

4.业主委员会监管和考核制度；

5.物业管理服务投诉处理和业主满意度测评制度；

6.档案管理制度。

（六）规范档案管理。环物委应当按照《城市社区档案管理办法》规定，收集并归档本社区物业管理制度、管理规约，本社区内各小区维修资金的监督情况，本社区内各小区物业服务企业的工作报告和财务报告，以及其他涉及社区物业管理工作的档案资料。

（七）加强物业服务巡查考评。环物委对辖区内各住宅小区进行日常巡查，可定期对物业服务企业开展考评工作。检查考评重点包括共用设施设备使用与维护、物业服务合同履行、资料档案建设、“三会三公开”落实情况、投诉处理回访情况等，检查考评结果计入物业服务企业信用信息。

（八）强化业主委员会监督管理。环物委要落实业主大会、业主委员会印章使用监管制度，对业主委员会作出的决定予以事前把关。环物委应加强业主委员会日常监管，对业主委员会履职情况、工作制度建立落实情况、工作经费的筹集使用和管理情况、业主和物业服务企业对业主委员会评价等方面内容定期开展督导检查，并将检查结果向全体业主通报。对履职优秀的，可通过现金奖励、颁发证书、宣传报道等方式予以表扬，业主委员会成员可优先推荐为下一届候选人；对履职情况不合格的，由街道（乡镇）对业主委员会进行约谈，组织专题业务培训，督促业主委员会整改；情节严重的，按程序提请业主大会暂停不合格业主委员会成员职务或组织改选业主委员会。

（九）做好投诉纠纷化解。环物委应当按照街道（乡镇）和社区工作安排，做好政务服务热线、网络问政、信访等渠道反映转办的物业管理投诉和矛盾纠纷调解工作。对投诉纠纷较多的小区，可视情况开展业主满意度测评工作。其他未尽事项，按照省住房城乡建设厅、省民政厅《关于在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会的通知》（鲁建物字〔2021〕2号）、《济宁市物业管理办法》（济政发〔2021〕8号）执行。

二、规范业主大会和业主委员会成立工作

（一）加强筹备换届组织领导。街道（乡镇）、社区党组织要加强对业主委员会筹备组建、换届选举等工作的领导，业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，确因工作需要的，可委托社区负责人担任。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公告《山东省物业管理条例》第二十二条和《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条规定的内容，其他工作、公示或公告时限由业主大会筹备组自行确定。

（二）明确业委会基本参选条件。业主委员会成员应当是物业服务区域内的业主，并符合下列条件：

1.具有完全民事行为能力；

2.带头遵守国家有关法律、法规；

3.带头遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5.具有一定的组织能力；

6.具备必要的工作时间。

（三）细化优先推荐参选条件。支持在业主委员会委员候选人产生办法、业主大会议事规则在上述条件的基础上，进一步细化有关条件，对符合条件的业主优先予以推荐参选业主委员会成员，如：

1.为中青年人，或身体健康、精力充沛的老年人；

2.为中共党员；

3.当选人大代表或政协委员，或是民主党派成员；

4.受到县级及县级以上党委政府表彰嘉奖（例如劳动模范、三八红旗手等）；

5.担任社区“两委”成员、楼长或网格长、网格员；

6.具备法律、财务、建筑、设施设备管理等相关专业知识。

（四）加强候选人审核把关。建立街道（乡镇）和住房城乡建设、政法、市场监管、信访等部门参加的联审把关机制，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，确保人选质量。鼓励在业主委员会成员候选人产生办法、业主大会议事规则中建立负面事项清单，明确不宜作为候选人的情形，如：

1.因故意犯罪被判处刑罚；

2.违反党纪党规，被立案调查；

3.被人民法院纳入失信被执行人名单且尚未撤销；

4.非法组织、参与邪教组织、黑社会组织或集体上访，影响社会稳定；

5.在本物业管理区域内因违法建设、违规装修、占用堵塞消防车通道或疏散通道、违规充电、违规养犬等相关违法行为受到行政处罚；

6.采用不正当手段，阻挠业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决，被有关部门下达处罚通知；

7.本人或其近亲属在本小区物业服务企业工作；

8.无故拒交或拖延交纳物业费或住宅专项维修资金。

（五）加强业委会党的建设。新选举成立和换届的业主委员会，成员中党员比例不低于 60%。现有的业主委员会，在改选、补选时逐步提高党员比例。街道（乡镇）、社区党组织对符合条件的业主委员会，应设立党支部或党小组。

（六）规范业委会备案工作。县住房和城乡建设局和街道办事处（乡镇人民政府）按照《山东省物业管理条例》第三十一条规定办理业主委员会备案，并将党组织建立情况和党员比例纳入备案要求。县住房和城乡建设局对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主大会、业主委员会名称前应冠以微山县名称，其中业主委员会名称中应包含届次信息。

（七）加强业主自治制度建设。召开首次业主大会会议，应表决通过管理规约、业主大会议事规则，并在业主大会议事规则中明确业主委员会议事规则、换届程序、补选办法等。已设立业主大会、选举产生业主委员会，但尚未制定上述文件或明确上述事项的住宅小区，街道（乡镇）、社区应指导业主委员会起草制定有关文件，并提请业主大会表决。其他未尽事项，按照《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《济宁市物业管理办法》有关规定执行。

三、规范业主委员会工作运行

（一）规范业委会工作制度。业主委员会根据其工作职责，可参照建立以下工作制度：

1.业主委员会会议制度；

2.向社区定期工作报告制度；

3.向社区、街道（乡镇）重大事项报告制度；

4.印章管理制度；

5.档案管理制度；

6.财务管理制度；

7.信息公开制度。

（二）建立重大事项事前报告制度。业主大会、业主委员会可在其议事规则中明确重大事项报告制度，在作出重大事项决定前，应形成工作方案等书面材料，主动向社区报告，并书面向街道（乡镇）报备。重大事项如：

1.物业服务企业解聘、选聘；

2.小区环境改造、公共设施完善；

3.大额维修资金使用；

4.大额公共收益支出；

5.利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动；

6.任期内业主委员会成员提出集体辞职请求，或发生其他业主委员会无法正常履职的情况；

7.业主委员会任期届满，需进行换届选举；

8.街道（乡镇）、社区要求报告和议事规则中规定的其他重大事项。

（三）加强印章使用管理。业主大会、业主委员会应明确印章使用和管理规定，使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。印章使用由社区环物委监管。

（四）加大信息公开力度。业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息和工作开展、履职尽责情况，保障业主的知情权和监督权。

（五）建立履职负面清单。业主大会可在业主大会议事规则中明确业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。负面清单事项可包括但不限于以下内容：

1.阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

2.弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料；

3.违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

4.侵占、挪用业主共有资金；

5.收受物业服务企业红包礼金、减免收费、停车便利等利益，向物业服务企业销售商品、承揽业务；

6.违规泄露业主信息；

7.拒不执行街道（乡镇）、相关主管部门关于本物业区域的整改要求或者人民法院有关裁决；

8.侵害业主合法权益的其他行为。

（六）加强对业委会监督。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准，并可建立业主委员会换届审计制度，具体规定由业主大会在管理规约、业主大会议事规则中明确。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道（乡镇）应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道（乡镇）指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。业主委员会成员涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

（七）强化维修资金使用监督。业主委员会应当加强共用部位和共用设施设备管理，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定，根据使用年限、维修保养和损耗等情况，编制住宅专项维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报县住房和城乡建设局审核备案并组织实施。业主委员会应按照管理规约、业主大会议事规则规定，参与并监督住宅专项维修资金一般使用和应急使用。

（八）加大业委会成员培训力度。县住房和城乡建设局、民政局每年会同街道（乡镇）对辖区内业主委员会成员进行定期培训，全面提高履职能力。

四、规范物业服务项目退出交接工作

（一）规范物业企业退出事前工作。物业服务企业出现以下情形之一的，业主委员会、街道（乡镇）、社区或相关部门等可按照物业管理有关法规政策或管理规约规定，督促物业服务企业进行整改：

1.物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务，投诉量较大，业主满意率较低的；

2.由于物业服务企业过失造成重大安全事故，或发生重大、恶劣社会影响事件的；

3.在物业服务检查考评工作中排名连续位居靠后名次的；

4.物业服务企业被列入严重失信企业名单的；

5.物业服务企业拒不执行落实党委、政府有关政策、决定，或拒不执行街道（乡镇）、社区、业主大会有关决定决议，造成严重后果的。

物业服务企业对提出的整改要求拒不整改或整改不到位的，可由业主委员会提请业主大会决定是否解聘物业服务企业，相关单位可书面提出解聘物业服务企业或不再续签物业服务合同的建议。

（二）依法开展物业企业解聘选聘工作。业主委员会、建设单位、社区、街道（乡镇）、其他部门单位提议或作出以下事项决定时，应当严格按照《民法典》第二百七十八条规定，由业主共同决定后执行：

1.解除物业服务合同；

2.要求物业服务企业退出项目；

3.选聘其他物业服务企业；

4.与其他物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应提高法律意识，对于未按照《民法典》规定程序解聘原物业服务企业的物业服务项目，不得与业主委员会、建设单位签订新的物业服务合同，不得强行接管物业服务项目。

（三）加强物业企业解聘选聘衔接。业主共同决定解聘物业服务企业，或物业服务企业在合同期限届满前不同意续聘的，业主委员会应当组织全体业主就物业服务合同终止后有关事项进行表决，决定选聘新物业服务企业或者自行管理等事项。业主共同决定选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在与原物业服务企业约定的退出期限内，完成新物业服务企业选聘工作，并与新物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会和新、旧物业服务企业之间应在县住房和城乡建设局、街道（乡镇）和社区指导监督下，就退出和交接工作进行协商。

（四）稳妥做好新旧物业企业交接工作。原物业服务企业退出项目时，应将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况，具体承接查验事宜，可参照《物业承接查验办法》执行。原物业服务企业超过约定退出期限未退出物业服务项目的，各方应继续进行协商调解，新物业服务企业不得强行接管。

（五）做好退出交接矛盾化解。原物业服务企业不得以业主欠交物业费等理由拒绝交接。退出以及交接工作中出现问题争议的，由社区进行调解，或由街道（乡镇）召集物业管理联席会议进行协调，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。